Летом 2024 года в Венгрии после запуска миграционной платформы стартует GIP (Guest Investor Program) в новой редакции, одобренной еще в январе. Участники программы «золотой» визы из третьих стран после внесения 250 000 евро в фонд недвижимости могут получить шенген и ВНЖ на 10 лет. Аналитики GR считают, что это самый выгодный финансовый способ получения резидентства.
Венгрию рассматривают как страну для ликвидных инвестиций и переезда на ПМЖ. В безопасной для жизни стране инвесторы могут вложиться в относительно недорогую для Европы недвижимость в исторической части Будапешта и новостройках. В 2023 году стоимость 1 м2 достигала около €4255. Высокая арендная ставка для многих становится источником дополнительной прибыли. Желающие получить ВНЖ могут стать участниками обновленной программы через инвестиции в паевой фонд недвижимости.
Как это работает?
В разных странах организации работают по определенным законах. В Венгрии открыто 205 фондов со статусом юридического лица. Они зарегистрированы в реестре Центробанка и наделены правом субъектности. По реализуемости прав бывают открытыми, предполагающими возможность выкупать паи в любое время, и закрытыми. В последнем случае вернуть капитал можно только после прекращения деятельности организации. Аудиторы Global-Relocate обращают внимание, что доходность закрытых инвестиционных организаций выше, чем от приобретения объектов недвижимости для сдачи в аренду.
Организация имеет частную и государственную форму. Стать обладателями сертификата могут розничные и профессиональные инвесторы. Начальный капитал государственного фонда составляет 2, 6 евро, для открытия частного достаточно половины суммы. После внесения номинантной стоимости вкладчики становятся владельцами пакета ценных бумаг. Портфель пайщика недвижимости состоит:
- из деривативов;
- прав собственности;
- движимого имущества
- быстро доступных активов в виде депозитов или средств на счетах.
Капиталовложения иностранных вкладчиков в жилую недвижимость в стране составляют от 40% стоимости актив. Причем организации до 5% ликвидных активов размещают в государственных облигациях.
Как организовано управление?
Доход фонда складывается из аренды и продажи недвижимого имущества. За внутреннюю политику отвечает лицензионный управляющий. Он служит связующим звеном между организацией и пайщиками, составляет общую стратегию, отвечает за администрирование и принятие решений.
Он оценивает недвижимость из портфеля фонда, при складывании на рынке выгодных условиях выставляет на продажу. После сбора пула вкладывает средства в объекты, после продажи выплачивает дивиденды или их реинвестирует, получает свою долю от прибыли.
Часть работы управляющий делегирует депозитарию. Последний занимается обслуживанием эскроу-счета в банке Венгрии, защитой капиталов инвесторов, управляет счетами, выполняет надзор за деятельностью. В обязанности также входят продажа и купля паев, выплата прибыли.
Инвестиционный сертификат
Отношение между пайщиками фондом носит юридический характер. Суть состоит в размещении управляющим сертификатов для покупки инвесторами. Он представляет собой ценную дематериализованной бумагу или печатный документ от эмитента для предъявления имущественных требований к фонду:
- полную информацию об организации;
- операционную форму и тип;
- личные данные владельца;
- серийный номер;
- права собственника;
- номинальной капитал;
- регистрационный номер.
Срок погашения вновь напечатанных сертификатов – не менее полугода. Это значит, что после вложения средств в фонд срок ожидания инвестиций составляет 180 дней. В случае участия в программе «Гостевой инвестор» претендент обязан приобрети его 5 лет назад.
Для покупки апартаментов или дома запрещать брать ипотеку для покрытия «золотой» визы в размере 500 000 €, но при недостатке средст фонд оформляет кредит.
Риски и гарантии
Аналитики GR предупреждают, что прежде чем инвестировать в венгерский фонд, нужно учитывать подводные камни, механизмы для защиты иностранных инвесторов. Среди распространенных рисков эксперты упоминают невозможность осуществления прямого контроля над активами, отсутствие гарантий по доходности. При попытке быстро продать недвижимость в условиях быстро меняющегося рынка вкладчики теряют часть капитала из-за снижения ликвидности активов.
Если быстро продать не удается, у управляющего возникают сложности с завершением выкупа паев, и по этой причине он приостанавливает процесс. Учитывая, что прибыль фонд получает от сдачи жилья в наем, а регулятор зарабатывает на выгодной аренде, он не стремится искать выгодные предложения для продажи.
Плюсы
Аудиторы Global-Relocate отмечают, что финансовые вложения всегда сопряжены с риском потерь. Страховка дает гарантию покрытия возможных убытков. Механизм компенсации направлен на замещение ущерба в случае форс-мажорных обстоятельств, не выполнении фондом коммерческих обязательств. Страхование рисков возмещает потери при обесценивании актив/ средств, некомпетентных действий управляющего и финансово защищает вкладчиков.
Другие преференции фонда:
- Простая покупка и продажа ценных бумаг и паев. По сравнению с прямыми инвестициями в недвижимость у них бóльшая ликвидность.
- Контроль. Поставщик услуг регулярно отчитывается перед Центробанком по активам и счетам клиентов. Вкладчики могут мониторить отчеты из онлайн-приложении регулятора, сверять информацию, быть в курсе коммерческих дел.
- Низкие риски при гиперинфляции. Вложения в недвижимость позволяют пайщикам получать прибыль с аренды при любой ситуации на рынке
Налогообложение
Несмотря на статус юридического лица, фонд не облагается корпоративным налогами и не платить проценты с прибыли. Однако инвесторы несут персональную финансовую ответственность за приток личного капитала в течение в конце срока действия сертификата, а также после продажи. При получении дохода надзорные органы начисляют на дивиденды 15%. Если между Венгрией и страной проживания иностранного инвестора заключено соглашение о двойном налогообложении, ставка корректируется в меньшую сторону.
Предшествующий проект обязывал для получения ВНЖ приобрести недвижимость на 155 евро. Сравнительно низкий инвестиционный порог привлек иммигрантов из Китая и России. Это спровоцировало скандал в СМИ и у избирателей, что вызвало недовольство властей. Предполагается, что для продления ВНЖ после 10 лет иностранный инвестор обязан снова внести в фонд 250 000 евро.